Responsabilidad de las reparaciones urgentes en un inmueble alquilado

Si vives en una propiedad alquilada y se produce algún desperfecto o rotura que afecte al uso y goce de la vivienda, es importante que sepas qué dice la nueva ley de alquileres al respecto y cómo debes actuar para solucionar el problema.

La ley 27.551, que entró en vigencia en julio de 2020, modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda.

Entre otros aspectos, la norma definió quién debe hacerse cargo de las reparaciones del inmueble y en qué plazos, según el tipo y la urgencia de las mismas.

En general, el propietario (locador) tiene la obligación de conservar el inmueble en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al inquilino (locatario).

Esto significa que el dueño debe pagar por los arreglos que se deban a problemas estructurales, de instalaciones o servicios, o que afecten a la habitabilidad o seguridad de la vivienda.

Por ejemplo, si se rompe el calefón, se avería un caño, se llena de humedad el placard o aparece una gotera, el propietario debe hacerse cargo de solucionarlo.

En cambio, el inquilino tiene a su cargo las tareas de simple mantenimiento, es decir, las que se deben al uso normal y cotidiano del inmueble.

Por ejemplo, si se cae una cortina, se quema una lamparita, se rompe un cuerito o se desgasta una cerradura, el inquilino debe pagar por esos arreglos.

Ahora bien, ¿qué pasa si el propietario no responde o se niega a hacer las reparaciones que le corresponden?

La ley prevé dos situaciones: si la reparación es urgente o no.

Se considera urgente aquella reparación que impide o dificulta el uso normal de la vivienda o que pone en riesgo la salud o seguridad de los ocupantes.

En ese caso, el inquilino debe notificar al propietario sobre el desperfecto y darle un plazo de 24 horas para que lo solucione. Si pasado ese plazo el propietario no cumple, el inquilino puede realizar la reparación por sí mismo o contratar a un tercero y luego reclamarle el reembolso al propietario.

Si la reparación no es urgente, el inquilino debe intimar al propietario para que la realice dentro de un plazo que no puede ser inferior a 10 días. Si transcurrido ese plazo el propietario no cumple, el inquilino puede proceder de la misma forma que en el caso anterior.

En ambos casos, la notificación al propietario debe hacerse por escrito y enviarse al domicilio denunciado por él en el contrato. La notificación se tendrá por válida aunque el propietario se niegue a recibirla o no pueda perfeccionarse por motivos imputables a él.

Es importante que el inquilino guarde las pruebas de la notificación y de los gastos realizados por la reparación, como facturas, recibos o presupuestos, para poder exigir el reembolso al propietario.

La nueva ley de alquileres busca proteger los derechos del inquilino frente a las reparaciones del inmueble y evitar que tenga que soportar condiciones de vida indignas o peligrosas por la falta de respuesta del propietario.

Sin embargo, también implica una responsabilidad del inquilino de cuidar el inmueble como si fuera propio y devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió.