Ley de Alquileres en Argentina: se multiplican los contratos en dólares

Hace tres años se promulgó la ley de alquileres, pero ha recibido más críticas que apoyos y en el Congreso hay varios proyectos para modificarla. Mientras tanto, los primeros contratos bajo esta legislación están a punto de vencer y en un mercado cada vez más reducido y dolarizado, los acuerdos ilegales se están volviendo más comunes.

Los primeros contratos que se hicieron bajo la nueva ley, que tienen una duración de tres años, están por expirar en pocos días. Para los empresarios inmobiliarios, el contexto económico y la incertidumbre generada por las próximas elecciones se traducirán en importantes incrementos en los nuevos contratos, pero también en un aumento de las negociaciones que evaden la ley.

Observamos mes a mes cómo los alquileres por fuera de la ley se multiplican, y creemos que esta tendencia aumentará significativamente cuando los primeros contratos venzan. Debido a la inflación, nadie quiere salir perdiendo y busca negociar al menos cada seis meses.

La Cámara que agrupa a las inmobiliarias asegura que el escenario es complicado. Según las perspectivas basadas en la tendencia del mercado, la situación será aún más difícil a partir del vencimiento de los primeros contratos firmados bajo la ley actual.

Nos encontramos en una situación en la que los ajustes anuales se sitúan en un 100%, por lo que es de esperar que los inmuebles cuyos contratos finalicen vean aumentos interanuales por encima de ese nivel. Hoy en día, un departamento de tres ambientes en la zona de Belgrano paga un alquiler de $105,000. Sin embargo, con un nuevo contrato al vencer el actual, pasará a pagar $220,000, lo que representa un aumento del 109%. Aquellos que deseen alquilar una propiedad en esas condiciones en la zona deberán pagar al menos $250,000, y en la mayoría de los casos se exigen dólares.

Ante este panorama de incrementos significativos, muchos inquilinos buscan contar con una herramienta que les permita calcular y planificar sus gastos de alquiler. La calculadora de alquileres se ha convertido en una herramienta útil para estimar los costos mensuales y proyectar los ajustes anuales en base a la normativa vigente. Esto permite a los inquilinos tener una mejor idea de cuánto podrían esperar pagar en futuros contratos y adaptar su presupuesto en consecuencia.

Lo que más preocupa es que la oferta se reduzca aún más. Desde el sector advierten que muchas unidades actualmente en alquiler podrían rescindir sus contratos y dirigirse hacia el mercado temporal o incluso hacia el mercado "blue", con contratos que evaden las inmobiliarias y ajustes, al menos, cada seis meses. No sabemos si los inmuebles que finalicen sus contratos volverán a estar disponibles para alquilar. Podríamos enfrentarnos a una situación en la que la oferta de unidades sea aún menor que la actual, que en la ciudad de Buenos Aires es prácticamente nula.

La Ley de Alquileres actual establece contratos de tres años y un ajuste anual basado en la indexación determinada por el Banco Central, que tiene en cuenta el aumento de los salarios y la inflación. Sin embargo, en un contexto de incertidumbre, las personas no desean comprometerse con contratos a largo plazo. Actualmente, estamos viendo un aumento en los acuerdos que se realizan fuera del ámbito de las inmobiliarias, con incrementos semestrales y renovaciones cada dos años, siguiendo la normativa anterior.

Este incremento de contratos que evaden la ley es una realidad y demuestra que algo no está funcionando correctamente. Por lo tanto, solicitamos un cambio en la legislación actual, ya que es evidente que no está cumpliendo su propósito. En la práctica, apenas se están realizando contratos bajo la nueva ley. Cada vez más propietarios optan por acuerdos flexibles entre las partes, con ajustes semestrales. La ley actual se torna incompatible con la realidad de la inflación que experimentamos mes a mes.

Alquileres en dólares

En la actualidad alquilar en Argentina es una tarea difícil para muchos ciudadanos debido a la inflación y la devaluación del peso, la demanda de alquileres se mantiene alta debido a la escasez de créditos hipotecarios que permitan acceder a la compra de viviendas, sin embargo, la oferta de alquileres se reduce cada vez más. En el mercado inmobiliario existen más de 700,000 avisos publicados por diferentes portales inmobiliarios, de los cuales el 80% corresponde a propiedades en venta, mientras que el 20% restante se divide entre alquileres convencionales y temporales.

Encontrar un alquiler en pesos se ha vuelto casi imposible, ya que a la escasa oferta se suma el hecho de que la mayoría de las propiedades se ofrecen en dólares, no al tipo de cambio oficial sino al llamado dólar blue. El dólar blue es el precio que se paga por el dólar en el mercado informal o paralelo, que suele ser más alto que el dólar oficial. Algunos propietarios prefieren cobrar en dólares blue para protegerse de la pérdida de valor de la moneda nacional, pero esto implica un mayor costo para los inquilinos, que deben conseguir los dólares en el mercado negro o a través de amigos o familiares en el exterior. Aproximadamente el 50% de la oferta en la Ciudad de Buenos Aires se establece en dólares, y en la zona norte de la ciudad este porcentaje aumenta al 70%. Hoy en día, muchos propietarios están considerando dos opciones: rescindir sus contratos actuales y optar por alquileres temporales o directamente poner sus propiedades en venta. Lo que prevalece actualmente es una gran cantidad de oferta en dólares, donde además se exige el pago en efectivo en esa misma moneda.