Desalojo por falta de pago: cómo preparar el caso

Primero, conciliá la deuda

Armá una tabla por período con importe exigible, pagos recibidos y saldo. Separá alquiler, gastos e intereses e identificá los comprobantes de cada movimiento. Un pago informado todavía requiere verificación; no lo ignores al reconstruir lo ocurrido.

Revisá la intimación con un profesional

Para vivienda, el artículo 1222 exige una intimación fehaciente previa a demandar por falta de pago, con plazo no inferior a diez días corridos desde la recepción e indicación del lugar de pago. Verificá cómo se aplica al caso y no improvises un modelo con datos incompletos.

Prepará los antecedentes

Conservá contrato, anexos, domicilio constituido, comunicaciones, constancias de recepción y liquidación. El procedimiento y las etapas dependen de la jurisdicción. No es posible prometer una fecha de recuperación sólo con el monto adeudado.

Evitá agravar el conflicto

No cambies cerraduras, retires pertenencias ni uses el corte de servicios para obtener la salida. Canalizá el reclamo con asistencia profesional y documentá cualquier acuerdo de pago o entrega.

Quién firmó, quién ocupa y quién garantiza

Identificá por separado al locador, al inquilino firmante, a los ocupantes conocidos y al garante. Adjuntá el documento que acredita cada vínculo y, si interviene una administración, sus facultades. No deduzcas del carácter de garante una autorización para entrar o recuperar la propiedad. Estos datos permiten al profesional evaluar quién puede reclamar y contra quién.

Una carpeta que permita verificar el reclamo

Además del saldo, guardá los vencimientos, comprobantes bancarios completos y constancias de recepción de las comunicaciones. Si un pago está en revisión, señalalo expresamente. Si recibís una intimación o demanda, registrá la fecha de recepción y consultá de inmediato: una conversación o propuesta informal no permite dar por suspendido un plazo.

Ordená un expediente para la consulta

Prepará una cronología con inicio del contrato, vencimientos impagos, pagos parciales y contactos realizados. Adjuntá la liquidación por período y distinguí qué movimientos están confirmados de los que todavía estás verificando. Conservá los archivos originales y sus constancias de envío o recepción. El objetivo es que el profesional pueda reconstruir los hechos sin depender de un resumen informal de conversaciones.

Preguntas para definir los próximos pasos

Consultá qué régimen corresponde por fecha y destino, qué saldo puede reclamarse, a quién debe dirigirse la comunicación y cómo acreditar su recepción. Preguntá también qué procedimiento corresponde en la jurisdicción y qué documentación falta. Un modelo de otra provincia o una captura de una consulta ajena no permite concluir que tu intimación esté correctamente preparada.

Si hay una propuesta de pago o entrega

Registrá qué ofrece cada parte, sin dar por aceptado un cambio hasta que esté documentado. Diferenciá fechas de pago, entrega de llaves y discusión de gastos. Si recibís un pago, conservá su comprobante y revisá cómo se imputa al saldo. Antes de firmar una renuncia, liquidación final o convenio, pedí revisión de su alcance.

Un pago parcial cambia la carpeta del reclamo

Ejemplo hipotético: dos cánones de $400.000 suman $800.000 y se verifica una transferencia de $150.000. Antes de añadir gastos o intereses, la diferencia es $650.000. El propietario conserva el comprobante y deja la imputación por período para contrastar con los documentos; esa cuenta no determina por sí sola si corresponde demandar.

1. Cotejá los importes exigibles con el contrato y sus ajustes.
2. Registrá la transferencia y documentá su imputación, sin duplicar el reclamo.
3. Reuní garantía, datos de ocupación y comunicaciones con sus constancias.
4. Llevá la liquidación y los originales a revisión antes de preparar la intimación.

Para ampliar la preparación de la deuda y los antecedentes de quienes intervienen, consultá la guía de desalojo por falta de pago de Foros de Abogados. Es una lectura informativa externa.