Nueva Ley de Alquileres: Cuáles son las principales dudas de inquilinos y propietarios sobre la nueva norma

Desde el sector inmobiliario advierten que los precios de los alquileres, en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación, en 2018 el precio de los alquileres crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, los alquileres subieron 33% frente a una inflación de 54,5%.

El incremento en los alquileres se aplicará una vez por año, cuando hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, según cada contrato, el aumento en forma anual es un problema puede aumentar mucho de un mes a otro cuando los ingresos difícilmente acompañan ese salto.

El inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA, ni tampoco el pago de expensas comunes extraordinarias, algo que ya se venía dando en los hechos. Sin embargo, la diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias puede ser un punto de conflicto.

Una de las dudas es si los alquileres serán más altos con la nueva fórmula, todo va depender de cómo se liquiden, como lo tome cada administrador. Debería aclararse muy bien y taxativamente qué se puede incluir en cada una en la reglamentación. Otro riesgo es que esos costos se terminen trasladando al precio final del alquiler.

Según la norma sancionada, los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

En este caso, el problema puede ser que no está clara la forma en que el propietario está obligado a aceptarlas. Puede directamente rechazar firmar el contrato incluso si el tipo de garantía no lo convence.

Es legal alquilar por menos de tres años con destino de turismo, descanso o similares. Si el vencimiento del contrato supera los tres meses, se sospecha que no fue hecho con esos fines, habrá que probar que no es fraude a la ley, que no hay violación al plazo mínimo.

Esto se determina en el contrato, en el mismo se regula quién paga qué cosa en este aspecto, la ley indica como mínimo debe mantener el inmueble en forma básica, es decir, luz, electricidad y instalaciones de gas, , los aspectos estructurales, que la propiedad sirva para el fin de vivienda.

La ley aclara que gastos que se encuentran a cargo del locador, todo gasto de mantenimiento básico de mantenimiento debe ser compensado descontando en el precio del alquiler. Previo a todo hay que notificar formalmente el problema, por correo electrónico o carta documento.

Si la reparación es urgente y el locador se niegue hacer el arreglo el inquilino puede realizarla a costa del locador, pero debe transcurrir al menos 24 horas corridas, contadas a partir del aviso.

En el caso que las reparaciones no fuesen con urgencia, el inquilino debe intimar al propietario para que las realice dentro de un periodo que no puede ser inferior a 10 días corridos a partir de la notificación al locatario.

La ley aclara que gastos que se encuentran a cargo del locador, todo gasto de mantenimiento básico de mantenimiento debe ser compensado descontando en el precio del alquiler.

Si la reparación es urgente y el locador se niegue hacer el arreglo el inquilino puede realizarla a costa del locador, pero debe transcurrir al menos 24 horas corridas, contadas a partir del aviso.

En el caso que las reparaciones no fuesen con urgencia, el inquilino debe intimar al propietario para que las realice dentro de un periodo que no puede ser inferior a 10 días corridos a partir de la notificación al locatario.